事故物件の査定について・自分で査定価格の目安を調べる方法とは

事故物件は、多くの場合、人の死が関係する、心理的に嫌悪を感じさせやすい物件です。事故物件はオーナーとしても悩みの種になりやすく、売れるものなら売ってしまいたいと考える方も多くいます。この記事では、事故物件の買取査定や、査定価格の目安を自分で調べる方法をご紹介します。

事故物件の定義を確認

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事故物件は、たとえば、「入居者が自殺したマンションの一室」「火災により死者が出たアパート」「殺人事件が発生した一戸建て」など、その多くはなんらかの原因で過去に死者が出ている物件のことです。しかし、事故物件を明確に定義する根拠はなく、不動産業者においても、その判断については意見が分かれるところです。
事故物件を売却、または賃貸する場合、その事故の事実を開示しなければなりません。これを怠り、買い手や借り主が契約後にその事実を知った場合、契約解除と共に損害賠償を請求されることもあります。実際、事故の事実の開示を怠ったことから裁判に発展したケースもあり、ほとんどのケースで心理的瑕疵(しんりてきかし)が認められています。瑕疵はかんたんに言えば「キズ」のこと。たとえば事故物件を売却する場合、オーナーは買い手に対し瑕疵担保責任を負っていて、買主が知り得ないような「キズ」が物件にある場合は、その情報を開示しなければならないことが、宅地建物取引業法で定められています。不動産取引に関わる瑕疵は、心理的瑕疵以外にもあり、物件そのものに欠陥がある「物理的瑕疵」、法令に違反した建築「法律的瑕疵」などがあります。

人が亡くなっていても事故物件ではない物件

多くの事故物件は、その室内で人が亡くなっています。では、物件の外で人が亡くなった場合ですが、事故物件ではないと判断されるケースもあるようです。たとえば「飛び降り自殺」。部屋から飛び降りたとしても、亡くなるのは屋外です。室内には殺人事件や孤独死のような痕跡は何も残りません。そのため、通常の物件として扱われることもまれにあるそうです。事故物件は買い手の心理への影響度が鍵になるわけで、これは人により異なります。そう考えると「飛び降り自殺」の件は、気にならない人もいるのかもしれませんが…やはりその判断は難しいところです。

事故物件の売却相場について

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事故物件のほとんどは心理的瑕疵物件です。買い手や借り主に「住みたくない」と思わせる可能性が高い物件は、同じクラスの通常物件と比較すると、やはり安く取り引きされています。事故物件は、その事故の内容により値下がり率が大きくなります。一般的には通常物件から20%引き程度で販売されることが多いようですが、自殺があった物件だと30%程度、殺人事件があった物件だと50%程度安く販売されることも珍しくありません。ただ、日本はこれからますます少子高齢化が進んでいきます。それとともに孤独死も増加し、事故物件が全物件に占める割合も少しずつ上昇していくと考えられます。現在も孤独死があった物件に関しては、ハウスクリーニングを入れることで、事故物件ではあるものの、価格の下落度合いを小さくすることができるようです。心理的瑕疵は、人により「気にするところ」「気にしないところ」が異なるため、買主があまり「気にならない事故」で、なおかつ値段に一定のお得感があれば、事故物件であっても、ある程度いい条件で売ることが可能、ということになります。

事故物件の査定

事故物件を現在所有している人の中には、その使い道に困っている方もたくさんいます。売却したいと考えても、不動産屋経由の仲介販売では、そうかんたんに買い手がつかないのが現状です。 事故物件を手放す場合は、まず保有している事故物件が「どの程度の価格で取引されているのか?」という目安を理解しましょう。

自分で事故物件の価格相場を調べる

・不動産取引情報ウェブサイトで価格相場を調べる
情報化社会である現在、事故物件の価格相場を調べるツールとしてインターネットを使わない手はありません。インターネット上には、全国の不動産を網羅した不動産取引情報ウェブサイトがたくさんあります。不動産取引情報ウェブサイトでは、地理的条件や間取り、築年数などの情報を使って、自身が保有する物件と同じような物件を検索し、成約価格を確認することが可能です。この成約価格を元に、事故の内容による割引率をかけることで、保有する事故物件の買取相場を割り出すことができます。
・土地総合情報システムで価格相場を調べる
土地総合情報システムは、国土交通省が提供しているサービスで、基本的には不動産取引情報ウェブサイトと利用方法は変わりません。
・一括査定サイトで価格相場を調べる
不動産取引情報ウェブサイトや土地総合情報システム同様、物件の地理的条件や個人情報を入力することで、自身が保有する物件と同じような物件の「買取相場」を調べる方法です。不動産取引情報ウェブサイトと異なるのは、複数の買取業者の査定価格を同時に知ることができる点です。ウェブサイトによっては、事故物件であることを知らせることで、事故物件の買取を行っている業者がセレクトされるケースもありますが、普通は通常物件としてマッチングされます。先程と同じく、割り引いて査定価格の相場を割り出しましょう。

不動産鑑定士に価格調査を依頼する

自身で買取価格の相場を調べるのではなく、その道のプロに調査を依頼する方法もあります。不動産鑑定士は、国土交通省の鑑定基準に基づいて不動産の価値を評価するプロフェッショナルです。不動産鑑定士による調査ではじき出された価格は、あくまでも参考ですが「法的効力」を持ちます。そのため、実際の物件売買における交渉を有利に進めるための材料になります。しかし、調査費用が非常にかさむので、あまりおすすめはできません。

事故物件の査定価格の相場を知っておくメリット

事故物件はこれまで、売却することが難しい物件でした。しかし、現在は買取専門業者も増え、事故物件売却のハードルは低くなっています。
事故物件の相場をあらかじめ知っておくことで、買取専門業者と、ある程度の範囲内で値段交渉できるようになります。買取専門業者が提示する金額は、おそらく相場を下回る価格が提示されます。しかし、目安がわかっていれば、交渉の材料として使うことができるのです。複数の専門業者が出す査定価格を見比べながら、条件の良い業者と契約することに役立つでしょう。

相場を確かめたら実際に事故物件を査定してもらう

・事故物件買取専門業者に査定を依頼する
近年、事故物件を専門に扱う買取業者が増えています。インターネットでもこのような業者はすぐに見つかりますので、お住まいの地域にこのような業者があれば、査定を依頼するといいでしょう。通常、査定だけなら無料です。
横浜市を中心に、東京都、千葉県、埼玉県など関東地方で事故物件の買取を積極的に行っているクリエイティブワークスでは、事故物件の売却や査定に関するさまざまな疑問にお答えしています。土地、新築住宅から店舗用物件まで幅広く取り扱っている不動産のエキスパートとして養ってきたノウハウを、事故物件の買取に役立てています。運営する「事故物件買取.com」では、サービスの内容や、事故物件、訳あり物件について詳しく解説しているので、事故物件の売却を検討している不動産オーナー様は、一度サイトを覗いてみるといいでしょう。